Współwłasność nieruchomości bywa źródłem konfliktów, zwłaszcza gdy właściciele nie mogą się porozumieć co do sposobu korzystania z niej czy jej sprzedaży. Prawo daje jednak każdemu współwłaścicielowi możliwość zakończenia tego stanu poprzez zniesienie współwłasności. Warto wiedzieć, jak wygląda ta procedura w praktyce.
Czym jest zniesienie współwłasności?
Przepisy Kodeksu cywilnego, art. 210 do 212, przewidują trzy sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości. Pierwszym jest podział fizyczny, czyli wydzielenie odrębnych części odpowiadających udziałom poszczególnych współwłaścicieli. Sąd bada, czy taki podział jest w ogóle możliwy prawnie i faktycznie. Nie wchodzi on w grę, gdy byłby sprzeczny z przepisami lub przeznaczeniem nieruchomości, albo prowadziłby do istotnej zmiany rzeczy lub znacznego obniżenia jej wartości – dotyczy to zwłaszcza nieruchomości rolnych i małych działek budowlanych.
Drugim sposobem jest przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty pozostałych wedle wysokości ich udziałów. Sprawdza się to, gdy jeden z uczestników chce i może przejąć nieruchomość na wyłączność, a pozostali są skłonni zrezygnować z niej za rekompensatą.
Trzecim sposobem jest sprzedaż nieruchomości i podział ceny między współwłaścicieli, proporcjonalnie do udziałów. Sąd sięga po to rozwiązanie zwykle, gdy podział fizyczny nie jest możliwy, a nikt nie chce lub nie może przejąć nieruchomości ze spłatą pozostałych.
Jak wygląda postępowanie sądowe?
Postępowanie rozpoczyna się od złożenia wniosku do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Do wniosku dołącza się dokumenty potwierdzające własność, w tym odpis z księgi wieczystej, oraz uiszcza opłatę sądową. Warto wskazać preferowany sposób zniesienia współwłasności, choć decyzję podejmuje sąd, nie wnioskodawca.
Istotnym elementem postępowania jest wycena nieruchomości. Sąd zwykle powołuje biegłego rzeczoznawcę, który ogląda nieruchomość, porównuje ją z cenami rynkowymi i sporządza opinię, na podstawie której ustala się wysokość spłat. Jeśli strona nie zgadza się z wyceną, może ją zakwestionować i wnioskować o dodatkową opinię.
W toku sprawy sąd bada również, czy są do rozliczenia dodatkowe kwestie, jak nakłady na nieruchomość, np. koszty remontów, czy korzyści czerpane przez jednego ze współwłaścicieli ponad przysługujący mu udział.
Spłata i możliwość rozłożenia jej na raty
Gdy sąd przyznaje nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli, musi ustalić wysokość spłaty należnej pozostałym, odpowiadającą wartości ich udziałów, ustalonej na podstawie opinii biegłego. Osoba przejmująca nieruchomość musi liczyć się z koniecznością posiadania środków finansowych lub zdolności kredytowej.
Jeśli spłata w całości od razu nie jest możliwa, sąd może rozłożyć ją na raty, uwzględniając sytuację majątkową osoby zobowiązanej, ale też interesy osób uprawnionych do jej otrzymania.
Dlaczego warto działać wcześniej i z pomocą prawnika?
Zwlekanie z uregulowaniem kwestii współwłasności bywa ryzykowne. Długotrwałe korzystanie z nieruchomości tylko przez jednego ze współwłaścicieli, przy bierności pozostałych, może prowadzić do utraty udziałów w drodze zasiedzenia. Warto uregulować status prawny nieruchomości, zanim konflikt eskaluje.
Postępowanie o zniesienie współwłasności bywa złożone, zwłaszcza gdy strony mają odmienne oczekiwania co do podziału albo wartości nieruchomości. Warto wcześniej sprawdzić stan prawny nieruchomości, ustalić wysokość udziałów wszystkich współwłaścicieli i spróbować wypracować wspólne stanowisko, np. przez mediację. Przed złożeniem wniosku warto skonsultować się z adwokatem zajmującym się prawem cywilnym.
